O QUE É O CRÉDITO Á HABITAÇÃO?
Crédito à Habitação é um empréstimo concedido por uma instituição financeira (IF) para aquisição de habitação própria, garantido pelo próprio imóvel que é adquirido.
POR QUE FASES PASSA A CONCESSÃO DE UM CRÉDITO Á HABITAÇÃO?
A concessão de crédito por qualquer Instituição Financeira passa pelas seguintes fases:
- Simulação do Crédito – Estimativa de qual será a prestação mensal a pagar pelo interessado na aquisição da casa, considerando o montante que necessita, o prazo de duração do empréstimo as receitas e despesas regulares do agregado familiar;
- Envio da documentação – Entrega dos documentos que a IF considera necessários para avaliar mais detalhadamente a situação legal, fiscal e financeira da pessoa que pretende adquirir o Imóvel;
- Pré Aprovação do Crédito – Decisão por parte da IF que demonstra existirem condições para que o empréstimo se concretize;
- Avaliação do Imóvel – Processo desencadeado pela IF para determinar o valor técnico da habitação;
- Aprovação do Crédito – Decisão em que a Instituição Financeira (IF) está disponível para conceder o empréstimo, estabelecendo as condições que o comprador terá que cumprir para que a aquisição da habitação se realize;
- Análise das minutas de contrato – Obrigação que a Instituição Financeira tem de entregar a todas as pessoas envolvidas na operação (titulares e fiadores), cópias da minuta do contrato para conhecimento, antes da sua assinatura;
- Escritura de Aquisição – Formalização da troca de propriedade e da sua hipoteca.
AS INSTITUIÇÕES FINANCEIRAS EMPRESTAM TUDO O QUE QUERO?
O valor que emprestam está condicionado aos seguintes factores:
- LTV (Loan To Value) – Consiste no valor que a Instituição Financeira pode financiar por determinação do Banco de Portugal. Ela não está autorizada a emprestar a totalidade do valor do crédito para se efectivar a venda do bem. Obrigatoriamente o consumidor terá que entregar um minimo de 10% do valor de venda.
Quando o valor de avaliação do imóvel for inferior ao valor de venda acordado com o vendedor, o comprador terá que pagar, de sua conta, a diferença entre o valor de venda e os 90% do valor de avaliação determinado pela Instituição Financeira.
- Taxa de Esforço – Consiste no peso que todos os pagamentos relacionados com empréstimos obtidos têm nas receitas regulares de um consumidor.
Quanto maior for essa percentagem maior é o valor que o consumidor terá que pagar de sua conta, para reduzir o montante do crédito que está a solicitar à Instituição Financeira.
Ter uma taxa de esforço de 50%, significa que metade dos rendimentos obtidos são gastos para pagar prestações relacionadas com o crédito.
As Instituições Financeiras apenas concedem a totalidade de crédito quando o consumidor pretende adquirir um bem imóvel que seja propriedade dessa Instituição Financeira.
HÁ MAIS ENCARGOS QUE TENHO QUE PAGAR SE PEDIR UM EMPRÉSTIMO PARA COMPRA DE HABITAÇÃO?
Sim há. As Instituições Financeiras obrigam a que o consumidor contrate um seguro de vida e um seguro multiriscos para cobrir riscos relacionados com o adquirente e com danos a que os imóveis estão sujeitos.
A contratação destes seguros pode ser feita em entidades diferentes das que concedem crédito.
QUE CRITÉRIOS DEVO UTILIZAR PARA DECIDIR SOBRE UM EMPRÉSTIMO Á HABITAÇÃO?
Comparar a Taxa Anual Efectiva Geral (TAEG) – Quanto maior, mais vai pagar. A indicação desta taxa ´de juro é obrigatória. É calculada considerando todos os custos que estão associados ao crédito, como juros, seguros, imposto de selo, outros impostos e comissões.
Comparar o Montante Total Imputado ao Consumidor (MTIC) – Quanto maior este valor pior é a proposta de crédito. Consiste na estimativa do valor total que o consumidor vai pagar qando acabar o empréstimo. É a soma de todas as prestações pagas, com todos os restantes custos associados ao empréstimo, como valores das despesas iniciais, comissões, impostos (selo e outros que venham a aparecer).
Estes critérios de avaliação são influenciados por decisões que o interessado no empréstimo vai tomando durante as várias fases do processo de crédito:
- Escolha de taxa de juro fixa ou de taxa de juro variável:
- Optar por taxa de juro fixa significa que a taxa acordada se manterá durante todo o prazo do empréstimo. Normalmente é um pouco mais alta que a taxa de juro variável, pois as Instituições financeiras procuram defender-se de alterações de mercado que se relacionem com aumentos dessas taxas.
- Optar por taxa de juro variável significa que periódicamente a taxa de juro associada ao empréstimo pode sofrer alterações. Esta periodicidade pode variar, normalmente, ao trimestre, ao semestre ou ao ano. Em Portugal a taxa de juro associada ao empréstimo é a Euribor, a que a Instituição Financeira adiciona um valor adicional fixo para todo o período do empréstimo s(o spread), estabelecendo-se desta forma a taxade juro que será aplicada ao empréstimo.
A Euribor é uma taxa média calculada com base nas taxas dos empréstimos que são praticadas por um grupo de bancos europeus nas suas operações de crédito entre bancos.
Escolher entre uma taxa fixa e uma variável assim como qual o melhor prazo para a alteração da Euribor, assenta muito mais em convicções sobre como essas taxas irão evoluir num largo futuro ( mais de 30 anos em muitos casos), do que em bases racionais concretas que na realidade não existem.
POSSO ANTECIPAR O PAGAMENTO DO EMPRÉSTIMO?
Sim pode. Tanto totalmente como parcialmente, mediante o pagamento de uma comissão e de acordo com regras estabelecidas legalmente.
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